CaixaBank ha comenzado a ofrecer préstamos hipotecarios vinculados a la línea de garantías concedida por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno y administrada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para comprar la primera residencia de personas jóvenes y familias con hijos dependientes.
Informó la institución que ya completó la firma de la primera hipoteca respaldada por el Estado con una mujer de 31 años de Las Palmas de Gran Canaria, que compró su primera casa.
La cantidad de garantías alcanza los 2.500 millones de euros, con la finalidad de ayudar a acceder a un préstamo hipotecario a aquellos individuos que carecen de los ahorros necesarios para adquirir una casa, pero cuentan con la capacidad económica requerida.
La propuesta está destinada a jóvenes menores de 35 años y a familias con hijos a su cargo que cumplan con ciertos requisitos, como que sus ingresos no excedan los 37.800 euros brutos anuales, según lo establecido en el acuerdo entre la entidad financiera y el ICO para unirse a la línea de avales.
El aval puede cubrir hasta el 20% del importe del préstamo o el 25% si la vivienda adquirida dispone de una calificación energética D o superior, y se puede combinar con «la amplia oferta de soluciones hipotecarias» de CaixaBank.
Cómo funcionan los avales ICO
El pasado 13 de febrero, el Consejo de Ministros definió las condiciones, los criterios y los requisitos de acceso a la línea de avales del Estado por valor de 2.500 millones de euros destinada a facilitar que unos 50.000 jóvenes y familias con menores a cargo, según las estimaciones del Gobierno, adquieran su primera vivienda. Casi un mes después, el 9 de abril, el Consejo aprobó el convenio que activa el despliegue de la línea y, finalmente, el 23 de abril se firmó el convenio entre el Ministerio de Vivienda y el ICO con la presencia de representantes del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa.
El aval podrá cubrir hasta el 20% del importe del préstamo, llegando hasta el 25% en aquellos casos en los que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior, en cuyo caso se podrá avalar hasta el 25% de este importe.
La medida está dirigida a personas cuyos ingresos no superen los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). Si la vivienda es adquirida por dos personas dos, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar en conjunto, la suma del límite establecido para cada uno. Pero hay excepciones, como tener menores a cargo (en este caso el IPREM se incrementará en 0,3 veces (2.520 euros brutos anuales) o en el caso de una familia monoparental (el límite se podrá incrementar en un 70% adicional).
El aval tendrá una vigencia de 10 años desde que se formalice la operación, con independencia de los plazos de carencia que hayan podido acordar la entidad y el cliente, o de si el plazo de vencimiento del préstamo suscrito entre el cliente y la entidad fuera superior a 10 años. El plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, estableciéndose la posibilidad en el convenio de poder ampliar el plazo hasta 2027. Mientras, el precio de la vivienda no podrá superar los 325.000 euros.
Actualmente, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha suscrito adhesiones similares con más de 60 entidades, entre ellas Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Ibercaja, EVO Banco, ABANCA, Caixa Ontinyent, Arquia, Banco Cooperativo Español, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) o las Cajas Rurales de Almendralejo, Extremadura, Soria, Teruel, del Sur, Granada, Salamanca, Utrera, San José de Alcora y Cajasiete.
Críticas a los avales: de insuficientes a generadores de desigualdad
En los últimos meses, esta línea de avales hipotecarios para jóvenes han sido el blanco de muchas críticas. Una de ellas llega desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, que considera que son «insuficientes e ineficaces» para lograr el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda por parte del colectivo joven.
A pesar de que el organismo que representa a los agentes inmobiliarios considera que los avales ICO son una medida interesante, afirma que «en más del 60% de los casos no permitirá la compra real de una vivienda, pues muchos de los que reúnen las condiciones necesarias para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, acaba siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra”.
Por su parte, BBVA Research también ha puesto negro sobre blanco con esta nueva financiación para la compra de vivienda. Según explica el servicio de estudios de la entidad en un informe de previsiones económicas, la línea de avales ICO para la compra de vivienda podría terminar favoreciendo a los hogares de clase alta y obliga al sector financiero a tomar más riesgos.
«La medida sufre de varios problemas. Por un lado, se encuentra diseñada con los mismos defectos que aquejan a otras y que pueden generar desigualdad», alerta el documento.
En concreto, afirma que al poner límites rígidos a la edad (35 años), al ingreso (37.800 euros anuales) o para solicitar el crédito (31 de diciembre de 2025), “se discrimina en contra de aquellas personas que apenas sobrepasan esas barreras. Asimismo, es muy posible que la medida termine beneficiando a jóvenes que en la actualidad ganan menos que la renta especificada, pero que en el futuro tendrán unos ingresos por encima de la media. Aunque se requieren límites al patrimonio acumulado por los compradores, no se exige lo mismo para el de los padres, lo que, nuevamente, podría terminar favoreciendo a hogares de rentas altas».
El segundo ‘pero’ que pone el servicio de estudios es que «no es recomendable incentivar créditos que financien el 100% del valor de la vivienda, ya que puede llevar a un incremento en la toma de riesgo de las entidades financieras».
Por último, cree que generará un aumento de los precios y que no logrará su objetivo de facilitar el acceso a la vivienda. «Sin políticas que incrementen la oferta de vivienda, las ayudas a la compra llevarán a incrementos en precios, sin mejorar la accesibilidad de los jóvenes», concluye BBVA Research.
También llegan rechazos a esta línea desde el partido Sumar, socio minoritario en el actual Gobierno de Pedro Sánchez. Su tesis es que la medida ya se ha desplegado en países como Reino Unido, Canadá o Australia y ha servido para «subir aún más los precios» y a que los promotores «absorban toda la ayuda», de manera que los beneficios van fundamentalmente a los bancos. Aunque los de Yolanda Díaz afirman que la vivienda tiene un «grave problema» en España, emplazan al PSOE a priorizar sus medidas en el marco de la negociación presupuestaria.
De este modo, el partido sugiere incluir elementos como la ampliación de la cobertura de la norma a las comunidades autónomas que se oponen a su aplicación, la regulación de los alquileres de temporada o el impulso de una regulación más exigente con los alquileres turísticos.
Desde el Partido Popular han acusado al Ejecutivo de «copiar» con esta medida las acciones de Madrid, Andalucía y Murcia, comunidades gobernadas por el PP, en materia de vivienda. Castilla y León es otra de las CCAA que tiene activadas ayudas similares.