El acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad continúa deteriorándose en España. Según datos del Consejo General del Notariado, solo el 9,6% de las viviendas vendidas en 2025 fueron adquiridas por personas de entre 18 y 30 años, una proporción muy inferior a la registrada durante el auge inmobiliario previo a la crisis financiera.
En 2007, en el punto máximo de la burbuja inmobiliaria, este colectivo llegó a representar el 22,5% de los compradores de vivienda.
El precio de la vivienda vuelve a niveles de la burbuja
El informe presentado por los notarios muestra que el mercado inmobiliario sigue tensionado. En 2025, el precio medio de la vivienda aumentó un 7,5%, superando por primera vez en términos nominales los niveles registrados en 2007.
En el caso de la vivienda plurifamiliar, que excluye las casas unifamiliares, el incremento fue aún mayor, con una subida cercana al 10%, hasta alcanzar una media de 2.194 euros por metro cuadrado.
A pesar de que los precios recuerdan a los años de la burbuja, el mercado actual presenta diferencias significativas respecto a aquel periodo.
Menos construcción y mayor presión de la demanda
Uno de los factores que explica la situación actual es el desequilibrio entre oferta y demanda. La construcción de nuevas viviendas continúa muy por debajo de la creación de nuevos hogares.
Según los datos presentados, entre 2022 y 2024 se formaron alrededor de 720.000 nuevos hogares, mientras que en ese mismo periodo solo se finalizaron unas 274.000 viviendas. Esto genera un déficit cercano a las 446.000 viviendas.
Durante el auge inmobiliario de mediados de los años 2000 la situación era distinta. En 2006, por ejemplo, se llegaron a construir más de 650.000 viviendas anuales, en un contexto de menor crecimiento de hogares.
Una edad de compra cada vez más elevada
Las dificultades de acceso a la vivienda también se reflejan en la edad media de los compradores. Según los notarios, la edad media para adquirir una vivienda en España se sitúa actualmente en 44 años.
Este retraso evidencia que los jóvenes continúan siendo uno de los colectivos más perjudicados por el encarecimiento del mercado inmobiliario y las condiciones de financiación.
Además, el acceso a la compra requiere un nivel de ahorro elevado. De media, se necesitan recursos equivalentes a 5,39 años de renta para poder adquirir una vivienda.
Falta de ahorro y barreras de financiación
Entre los principales obstáculos para los jóvenes destacan la dificultad para reunir el ahorro inicial necesario, las limitaciones en la financiación hipotecaria y la carga fiscal asociada a la compra de vivienda.
En muchos casos, los bancos no financian el 100% del valor del inmueble, lo que obliga a los compradores a disponer de ahorros previos. A ello se suma el pago de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en algunas comunidades alcanza el 10%.
Estas barreras explican que la proporción de jóvenes compradores se sitúe incluso por debajo de su peso demográfico, ya que este grupo representa aproximadamente el 13,6% de la población.
Aumento de compradores extranjeros
Otro de los cambios relevantes en el mercado inmobiliario es el incremento del peso de los compradores extranjeros. Mientras que en 2007 representaban alrededor del 7,5% de las operaciones, en 2025 su presencia se acerca al 20% de las transacciones.
De ese total, el 12,5% corresponde a extranjeros residentes en España y el 7,2% a compradores no residentes.
La presencia de compradores internacionales es especialmente elevada en zonas turísticas. En localidades como Roses (Girona), los extranjeros llegaron a adquirir el 70% de las viviendas el año pasado.
También destacan provincias como Alicante, donde los compradores extranjeros representaron el 51,5% de las operaciones, Málaga con un 43%, Baleares con un 39% o Canarias con un 35%.
Debate político sobre el acceso a la vivienda
El aumento de la demanda internacional ha reabierto el debate sobre posibles medidas regulatorias en el mercado inmobiliario.
El Gobierno ha planteado iniciativas como un impuesto del 100% para compradores extranjeros no residentes en la Unión Europea, mientras que algunas administraciones autonómicas han introducido tipos impositivos más elevados para determinadas operaciones.
Los expertos, no obstante, piden cautela a la hora de aplicar restricciones generalizadas, recordando que la gran mayoría de las compraventas siguen realizándose entre particulares.
