La obra nueva mantiene su fortaleza en España pese al encarecimiento de la vivienda, la subida de los tipos de interés y las primeras señales de enfriamiento del mercado inmobiliario. Las grandes promotoras residenciales cerraron 2025 con más de 14.400 viviendas prevendidas, una cifra que confirma que este segmento sigue concentrando una parte muy relevante de la demanda, incluso en un contexto de menor capacidad adquisitiva para los hogares.
El dato refleja que el mercado de vivienda de nueva construcción continúa mostrando una gran capacidad de resistencia frente al frenazo general de las compraventas. Aunque la presión sobre los compradores es cada vez mayor y el esfuerzo financiero se acerca a su límite, la demanda de este producto se mantiene firme, especialmente en los principales mercados urbanos del país.
La obra nueva gana peso en el mercado
Mientras el mercado inmobiliario en su conjunto empieza a mostrar síntomas de ajuste, la vivienda de obra nueva ha incrementado su peso dentro del total de operaciones. En enero, este segmento representó el 23,6% de las transacciones, frente al 21,6% registrado en diciembre. En total, durante el primer mes del año se contabilizaron 13.573 operaciones, frente a las 11.694 del mes anterior, lo que supone un incremento del 16,8%.
En este escenario, las promotoras analizadas suman alrededor de 14.425 unidades prevendidas, un volumen que da muestra del tirón comercial que sigue teniendo este producto. Neinor, con datos agregados de Aedas, lidera el ranking con 6.032 preventas, seguida de Metrovacesa, con 3.095 viviendas, y Pryconsa, con 1.809.
Este comportamiento contrasta con la evolución del mercado en general, donde la subida continuada de los precios y el impacto de los tipos de interés en la financiación han empezado a traducirse en una caída de las compraventas, sobre todo en el segmento de segunda mano. Sin embargo, la obra nueva conserva su atractivo y sigue canalizando buena parte del interés comprador.
Una demanda sólida pese al techo financiero de las familias
Las empresas del sector aseguran que el arranque de 2026 mantiene una evolución positiva. Desde Neinor, su director general inmobiliario, Mario Lapiedra, destaca que la actividad en lo que va de ejercicio sigue siendo favorable y que la demanda continúa mostrándose sólida en sus principales mercados. En esa misma línea, Acciona Inmobiliaria apunta que las ventas del primer trimestre presentan un comportamiento similar al del mismo periodo de 2025, lo que dibuja un ejercicio continuista en términos comerciales.
Uno de los factores que explican esta resistencia es el desequilibrio entre oferta y demanda. La creación de hogares en España, impulsada por el crecimiento demográfico y la llegada de población extranjera, supera ampliamente la producción de vivienda nueva. Este desfase ha generado un déficit estructural que presiona al alza los precios y sostiene el ritmo de preventas.
Desde Grupo Insur, su director de promoción residencial, Zacarías Zulategui, sostiene que durante el primer trimestre de 2026 están constatando un comportamiento sólido de la demanda, con ritmos de venta estables y consistentes, especialmente en los principales mercados urbanos. También Gestilar percibe un mercado firme, sobre todo en el producto de gama media-alta, donde las ventas mantienen un ritmo constante.
Precios altos
El encarecimiento de la vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos del sector. Los datos de las promotoras muestran subidas generalizadas de precios durante 2025. Metrovacesa situó su precio medio en 358.000 euros por vivienda, mientras que Insur lo elevó hasta los 367.000 euros. En el caso de Culmia, el precio medio alcanzó los 495.000 euros, con un incremento superior al 35%, y Gestilar llegó a una media de 600.000 euros.
Detrás de esta escalada confluyen varios factores: una demanda superior a la capacidad de producción del sector, el elevado coste del suelo, el incremento de los costes de construcción y también el impacto de los costes financieros. Aun así, las compañías empiezan a detectar señales de moderación de cara a este año.
Desde el sector no se aprecia un cambio de tendencia en los precios, pero sí se empieza a hablar de una posible ralentización en las subidas. La razón está en la alta tasa de esfuerzo que los niveles actuales están exigiendo a las familias, un factor que empieza a marcar el límite de absorción del mercado.
Un déficit de vivienda que sostiene las ventas
La falta de oferta sigue siendo el gran problema estructural del mercado residencial español. Según destaca Culmia, cada año se forman entre 240.000 y 250.000 hogares, mientras que la producción apenas alcanza las 100.000 viviendas. Esa diferencia ha generado un déficit acumulado cercano a las 700.000 unidades desde 2020, una brecha que ha convertido a la obra nueva en un activo escaso y altamente demandado.
La consecuencia directa es que la vivienda nueva refuerza su capacidad de absorción incluso en un contexto económico más exigente para los compradores. En Pryconsa, por ejemplo, el volumen de consultas sigue siendo elevado, con 15.000 intereses registrados en el primer trimestre, aunque la oferta continúa siendo insuficiente para atender toda la demanda existente.
En algunos mercados, además, el dinamismo es todavía mayor. Sevilla registra ritmos de venta por encima de los del año pasado, mientras que en Madrid la escasez de producto sigue impulsando el interés de los compradores. Otras ciudades como Málaga reflejan también esa tensión entre una demanda muy activa y una oferta que no crece al mismo ritmo.
