La aplicación del control de rentas en zonas tensionadas ha provocado una reducción significativa de la oferta de vivienda en alquiler en Cataluña, donde el parque disponible ha disminuido en cerca de 60.000 inmuebles desde 2023. Así lo recoge el último barómetro del Observatorio del Alquiler, que analiza la evolución del mercado dos años después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Cataluña fue la primera comunidad autónoma en aplicar de forma generalizada esta medida desde marzo de 2024 y ha ampliado progresivamente el número de municipios afectados hasta superar los 270 territorios. Este proceso ha convertido a la región en el principal espacio de referencia para evaluar los efectos de la política estatal de intervención en los precios del alquiler.
La oferta cae con intensidad en tres años
Los datos muestran un ajuste continuado del mercado en los últimos años. La oferta pasó de 154.663 viviendas en 2023 a 114.878 en 2024 y descendió hasta 102.816 en 2025. Las previsiones apuntan además a que el parque disponible podría situarse en 96.742 unidades en 2026. En conjunto, el retroceso acumulado alcanza cerca de 60.000 viviendas en apenas tres años.
El contraste con otros territorios resulta especialmente significativo. En la Comunidad de Madrid, un mercado comparable en tamaño en el que no se ha aplicado una limitación generalizada de las rentas, la oferta apenas se ha reducido en 2.037 viviendas en el mismo periodo, pasando de 152.045 inmuebles disponibles en 2023 a una cifra ligeramente inferior tres años después.
La presión sobre la demanda se multiplica por cuatro
La reducción de la oferta ha tenido un impacto directo en la presión de la demanda. El número de interesados en alquilar una vivienda en los diez primeros días desde su publicación ha crecido de forma notable en Cataluña. Mientras en el primer trimestre de 2024 se registraban unos 80 contactos por inmueble, en el mismo periodo de 2026 la cifra ha alcanzado los 355 interesados.
Barcelona concentra los niveles más elevados de competencia por vivienda disponible. En la capital catalana se registran hasta 453 contactos por inmueble durante los primeros diez días de publicación, lo que refleja la intensidad del desequilibrio entre oferta y demanda en el principal mercado residencial de la comunidad.
El informe señala que la relación entre ambas variables es directa. A menor oferta disponible, mayor competencia entre los posibles inquilinos. En este contexto, el ajuste del mercado no se está produciendo principalmente a través de los precios, que muestran cierta desaceleración, sino mediante un acceso cada vez más limitado a la vivienda en alquiler.
El efecto se extiende a otros territorios tensionados
Este patrón comienza a reproducirse también en otras comunidades que han adoptado la figura de zona tensionada. En el País Vasco, donde la medida se ha extendido durante 2025 desde municipios concretos como Rentería o Barakaldo hasta las capitales de provincia, la oferta podría caer un 11,1 por ciento en 2026 según estimaciones elaboradas a partir de los datos del primer trimestre del año. De forma paralela, la presión de la demanda ha pasado de 53 interesados por vivienda hace dos años a 168 contactos en la actualidad.
Navarra también ha declarado 21 municipios como tensionados durante el último año. Las previsiones apuntan a una caída del 9,9 por ciento de la oferta en 2026, junto con la consolidación de precios por encima de los 1.000 euros mensuales y una presión de 42 interesados por vivienda.
En Galicia empiezan a observarse igualmente efectos similares. En la provincia de A Coruña, la declaración del primer municipio tensionado ha elevado la presión hasta 66 contactos por inmueble mientras la oferta retrocede un 6,3 por ciento.
El efecto anticipación influye en el comportamiento de los propietarios
El estudio identifica además el denominado efecto anticipación como uno de los factores relevantes en la evolución del mercado. Según el informe, no es necesario que la medida se aplique formalmente para que se produzcan cambios en el comportamiento de los propietarios. La simple expectativa de intervención puede influir en la salida de viviendas al mercado.
Este fenómeno se observa en Las Palmas, donde el ayuntamiento ha manifestado su intención de solicitar la declaración de zona tensionada. En este contexto, la presión de la demanda se mantiene en niveles elevados con 115 interesados por vivienda mientras la oferta ya había caído un 6,3 por ciento en 2025.
Una situación similar se registra en Asturias. Aunque la comunidad aún no ha formalizado la medida, los anuncios y los intentos de aplicación han coincidido con una reducción del 14 por ciento de la oferta el pasado año y con precios que han superado por primera vez los 800 euros mensuales.
La oferta nacional también retrocede en 2026
En el conjunto de España, el Observatorio del Alquiler prevé que el parque disponible se reducirá en más de 14.000 viviendas durante 2026 hasta situarse en 669.529 inmuebles. La demanda continúa creciendo y alcanza ya los 141 interesados por vivienda, aunque la evolución no es homogénea en todo el territorio.
En las zonas tensionadas analizadas de forma específica por el estudio, la presión de la demanda se sitúa en torno a 73 interesados por vivienda con precios medios de 1.002 euros mensuales frente a los 1.205 euros del conjunto nacional.
