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jueves, marzo 28, 2024
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La inestable situación de los sistemas hipotecarios en España

Subida del Euríbor

La subida persistente del Euríbor está generando en el mercado hipotecario español cambios relevantes. Existen cada vez más personas que buscan alternativas para mejorar las condiciones de sus préstamos hipotecarios, hasta el punto en el que España se sitúa como el tercer país, tras Irlanda y Eslovenia, donde se llevan a cabo más subrogaciones o novaciones. A su vez, esta situación inestable genera cuestiones en aquellas personas que ya tienen una propiedad: ¿sería conveniente vender? En dicho caso, ¿habría que realizar la tasación antes de vender?

La escalada que está experimentado el Euríbor ha genera un desplazamiento considerable de las hipotecas de tipo fijo a tipo variable, lo que produce un encarecimiento en este mercado. Aproximadamente, un 35% de hipotecas sufrieron algún tipo de cambio durante 2022, lo que implica un aumento de ocho puntos respecto 2021. Del 35%, un 19% de las modificaciones consistieron en la novación, mientras que el 16% restante, subrogación.

La diferencia entre dichas operaciones radica en que la novación consiste en cambiar las condiciones del préstamo mediante acuerdo con el propio banco donde fue concedido. Mientras que la subrogación puede o no acarrear cambios en las condiciones (generalmente sí, por ello, se realizan), pero se traslada la deuda contraída de una entidad bancaria a otra, el nuevo banco asume la deuda respecto a la primera entidad bancaria.

A su vez, la subida en los tipos de interés y su correlación con el Euríbor, que se sitúa por encima de los tres puntos actualmente, dificulta el acceso a la vivienda, sobre todo, de aquellas personas con ingresos reducidos. Tras haber finalizado la etapa del «dinero gratis», los ciudadanos españoles deben enfrentarse ante una situación más compleja, respecto al año pasado, en el caso de que deseen comprar una casa. Esto también afecta a los propietarios que desean vender una propiedad, y aún más, a aquellos que quieren vender casa sin estar registrada, debido a que los interesados en adquirirla, no pueden acceder a los préstamos hipotecarios en caso de no estar registrada la propiedad, aunque no impide adquirirla por otras vías.

Respecto al mercado hipotecario del Viejo Continente, Irlanda se sitúa en primera posición del porcentaje total de cambios, con un incremento del 44%, de los cuales el 39% corresponde a novaciones y el porcentaje restante a subrogaciones y Eslovenia sigue la lista con un aumento del 41%, 33% pertenecen a novaciones y el 8% a subrogaciones. Mientras que, a la cola se sitúan Alemania, Chipre o Austria, la razón de ello se debe a que son países donde la concesión de préstamos hipotecarios es difícil y el peso que poseen los alquileres frente a las hipotecas es mayor considerablemente. Además, existen países donde la operación de subrogación no existe por lo que no pueden realizarse estas modificaciones.

La tendencia en los últimos años se ha modificado, tanto en 2020 como 2021, España se situaba en el quinto lugar, con unos porcentajes del 30% y 27% respectivamente. Mientras que en 2022 se ha desplazado a la tercera posición, superando a Francia y a Malta. La subida de los ocho punto en 2022 en España, se debe a que el principal objetivo del cambio es ahorrar y se trata de un cambio de mentalidad «relativamente reciente».

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