Las donaciones de vivienda de padres a hijos han experimentado un notable crecimiento en los últimos años como respuesta al encarecimiento del mercado inmobiliario. En concreto, estas operaciones han aumentado un 23% en los últimos cinco años, hasta alcanzar las 52.463 transacciones en 2025, según datos del Consejo General del Notariado.
Este fenómeno refleja un cambio en las dinámicas familiares, donde las generaciones mayores están desempeñando un papel clave para facilitar el acceso a la vivienda a hijos y nietos, en un contexto marcado por el alto precio de los inmuebles y las dificultades para acceder a financiación.
La ayuda familiar gana peso en el acceso a la vivienda
El incremento de las donaciones inmobiliarias se enmarca dentro de una tendencia más amplia. En 2025 se registraron un total de 225.317 donaciones, lo que supone un aumento del 13% respecto a 2024 y un crecimiento acumulado del 68% en cinco años.
Según explica María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, uno de los principales factores detrás de este auge es la dificultad de los jóvenes para afrontar la compra de una vivienda. Actualmente, adquirir un inmueble exige disponer de cerca del 30% del valor total entre entrada e impuestos, una barrera que muchas familias no pueden superar sin apoyo.
En este contexto, muchas familias optan por transferir directamente una vivienda que no utilizan en lugar de venderla, en lo que se configura como un mecanismo de solidaridad intergeneracional.
Tipos de interés y fiscalidad impulsan las donaciones
Otro factor determinante ha sido el endurecimiento de las condiciones de financiación en los últimos años. La subida de los tipos de interés, derivada del contexto inflacionario, ha dificultado el acceso al crédito hipotecario, lo que ha reforzado el papel de la ayuda familiar.
A ello se suma el impacto de la fiscalidad, que en muchas comunidades autónomas ofrece bonificaciones en las donaciones entre familiares directos. Aunque no es el motivo principal, este tratamiento fiscal favorable contribuye a que estas operaciones resulten más atractivas.
El dinero en efectivo crece aún más que la vivienda
Pese al aumento de las donaciones de inmuebles, el traspaso de dinero en efectivo sigue creciendo a mayor ritmo. En 2025 se registraron cerca de 229.000 operaciones, impulsadas por su mayor simplicidad y menor carga fiscal.
Y es que donar una vivienda implica afrontar varios impuestos: el Impuesto de Donaciones, la plusvalía municipal (IIVTNU) y, en algunos casos, el IRPF del donante si existe ganancia patrimonial. No obstante, existe una excepción relevante: cuando el donante es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, puede quedar exento de tributar en el IRPF, lo que facilita este tipo de operaciones.
El precio de la vivienda, en máximos históricos
El auge de estas donaciones está directamente relacionado con la evolución del mercado inmobiliario. El precio medio del metro cuadrado en España alcanzó los 1.902 euros en 2025, un 32% más que hace cinco años y un 7,5% superior al de 2024.
Este nivel supera incluso los máximos registrados durante el boom inmobiliario previo a la crisis de 2008, cuando el precio medio se situaba en 1.832 euros por metro cuadrado.
El incremento de las donaciones familiares evidencia un cambio estructural en el acceso a la vivienda en España. Ante un mercado cada vez más exigente, el apoyo económico de padres y abuelos se consolida como una vía clave para que las nuevas generaciones puedan acceder a una casa.
