El mercado inmobiliario español comienza a mostrar señales de desaceleración tras varios años de fuertes subidas. Después de un 2025 marcado por incrementos de dos dígitos en las principales ciudades, las previsiones apuntan a que el encarecimiento de la vivienda se moderará durante 2026.
Según las estimaciones de la consultora Gloval Analytics, el precio de la vivienda en las grandes ciudades crecerá alrededor de un 7% este año, aproximadamente la mitad del ritmo registrado en 2025.
Subidas más moderadas en el conjunto del mercado
Las previsiones sitúan el incremento del precio de la vivienda en España en una horquilla de entre el 5,6% y el 8,4% durante 2026.
En el caso de Madrid, el aumento estimado se sitúa en torno al 6,9%, mientras que en Barcelona alcanzará aproximadamente el 7,1%. Este escenario refleja una moderación del mercado tras un ejercicio especialmente intenso.
El ajuste llega después de un año en el que el precio de la vivienda en Madrid llegó a subir un 18,9% interanual, mientras que en Barcelona el incremento alcanzó el 14,5%.
Madrid y Barcelona siguen liderando los precios
Durante 2025, el precio medio de la vivienda en la capital española alcanzó los 5.218 euros por metro cuadrado, consolidándose como uno de los mercados más dinámicos del país.
En el área metropolitana de Madrid, el valor medio se situó en 3.468 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 18,2%.
En Barcelona, el precio medio alcanzó los 4.599 euros por metro cuadrado, mientras que en su área metropolitana se situó en 3.067 euros por metro cuadrado tras registrar un aumento anual del 10,6%.
El boom inmobiliario se desplaza a la periferia
Uno de los cambios más relevantes del último año ha sido el desplazamiento de la presión de la demanda hacia los municipios del cinturón metropolitano.
En el entorno de Madrid, algunas ciudades han registrado incrementos incluso superiores a los de la capital. Fuenlabrada lidera las subidas con un aumento del 25,5%, seguida de Móstoles con un 23,4%, Coslada con un 21,4% y Leganés con un 20,7%.
Este fenómeno refleja cómo el encarecimiento de la vivienda en el centro de las grandes ciudades está empujando a muchos compradores hacia zonas periféricas.
Municipios más caros del área metropolitana
A pesar del desplazamiento de la demanda hacia otras localidades, algunos municipios continúan concentrando los precios más elevados en el área metropolitana de Madrid.
Entre los más caros destacan Pozuelo de Alarcón, con un precio medio cercano a los 4.954 euros por metro cuadrado, seguido de Alcobendas con 4.490 euros y Majadahonda con 4.446 euros por metro cuadrado.
En el área metropolitana de Barcelona, el crecimiento de los precios también se ha extendido a prácticamente todos los municipios analizados. Destacan Badalona, con una subida anual del 18,1%, Sant Adrià de Besòs con un 17,2% y Santa Coloma de Gramenet con un 16,3%.
El crédito hipotecario impulsa la demanda
El contexto económico continúa siendo favorable para el sector inmobiliario, especialmente por la evolución positiva del crédito hipotecario.
Durante el último trimestre de 2025, las nuevas operaciones de financiación concedidas a hogares alcanzaron 22.317 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 18,57%.
En el conjunto del año, el crecimiento de las nuevas hipotecas superó el 21%, lo que refleja el dinamismo de la demanda.
Primeras señales de desaceleración en las transacciones
Pese a la fortaleza del mercado, algunos indicadores comienzan a reflejar una ralentización de la actividad.
En el área metropolitana de Madrid, el número de viviendas transmitidas descendió un 9,62% interanual, mientras que en Barcelona la caída fue prácticamente testimonial, con una ligera reducción del 0,06%.
Según los analistas, el mercado residencial español seguirá mostrando solidez estructural, aunque es probable que el crecimiento de los precios avance hacia una fase más equilibrada en los próximos años, en la que la demanda continuará superando a la oferta disponible.
