La rentabilidad bruta de adquirir una vivienda para destinarla al alquiler se situó en el 6,5% al cierre del segundo trimestre de 2026, siete décimas por debajo del 7,2% registrado en el mismo periodo del año anterior, según los datos publicados este lunes por idealista.
El descenso responde al mayor ritmo de crecimiento de los precios de compraventa frente a las rentas de alquiler. Aunque el mercado del alquiler mantiene niveles elevados en numerosas ciudades, el encarecimiento de los inmuebles reduce el retorno inicial que obtienen los propietarios que compran una vivienda con el objetivo de ponerla en arrendamiento.
El informe de idealista calcula la rentabilidad bruta a partir de la relación entre el precio de oferta de los inmuebles y los ingresos anuales estimados por alquiler. Este indicador no incluye gastos como impuestos, seguros, comunidad, reformas, mantenimiento, periodos sin inquilino o costes de financiación, por lo que el resultado final para cada inversor puede ser inferior.
La vivienda no fue el único activo inmobiliario que moderó su rentabilidad durante la primavera. Las oficinas continuaron siendo el producto con mayor rendimiento bruto, con una media del 10,9%, frente al 11,5% registrado un año antes. Los locales comerciales ofrecieron una rentabilidad del 9,9%, por debajo del 10,1% previo, mientras que los garajes descendieron del 6,7% al 6%.
Pese al retroceso, el mercado residencial mantiene una diferencia significativa respecto a la rentabilidad de la deuda pública. El bono español a diez años rondaba el 3,4%, lo que sitúa el retorno bruto medio de la vivienda para alquiler más de tres puntos por encima de esa referencia.
Las diferencias entre capitales continúan siendo amplias. Según el análisis de idealista, Jaén encabezó la clasificación con una rentabilidad bruta del 7,4%, seguida de Murcia, con el 7,3%, y Zamora, con el 7,2%. Huelva y Lleida alcanzaron el 7,1%, mientras que Castellón de la Plana y Segovia se situaron alrededor del 7%.
En el extremo contrario, San Sebastián presentó el menor rendimiento para quienes compran una vivienda con fines de alquiler, con un 3,4%. A Coruña registró una rentabilidad del 4,1%, mientras que Palma y Pamplona se situaron en el 4,4%. Madrid alcanzó un 4,7% y Barcelona, un 5,2%.
Los datos reflejan que los mercados con precios más altos no siempre son los que ofrecen una mayor rentabilidad relativa. Las grandes ciudades cuentan con una demanda sostenida y alquileres elevados, pero el fuerte valor de entrada de las viviendas limita el porcentaje de retorno bruto para quienes adquieren un inmueble.
La evolución del mercado confirma, además, que la inversión residencial requiere un análisis cada vez más detallado. La ubicación, el importe de compra, el estado del inmueble, la fiscalidad, la financiación y los gastos recurrentes pueden alterar de forma notable el rendimiento efectivo.
Así, aunque la vivienda en alquiler mantiene una rentabilidad bruta superior a la de otros activos conservadores, la caída hasta el 6,5% evidencia que los inversores afrontan un escenario más exigente, marcado por el aumento de los precios de compraventa y la necesidad de seleccionar con mayor precisión el mercado y el tipo de inmueble.
