Según el ‘XXI Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), el volumen de transacciones de vivienda usada en 2024 alcanzó máximos históricos, sin indicios de futuras burbujas.
El análisis presenta la evolución del mercado inmobiliario español en 2024 y sus perspectivas para 2025. Este informe, elaborado por la profesora Paloma Taltavull, responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, junto con 14 panelistas, incluyendo socios de la AEV y otros profesionales del sector, destaca que el sector inmobiliario sigue experimentando un crecimiento en los precios.
Igualmente, el informe indica que el real estate también se ve influenciado por la «fuerte demanda y una oferta insuficiente que agrava los problemas de acceso a la vivienda».
POR DEBAJO DE LOS UMBRALES DE UN PROCESO ESPECULATIVO
El informe señala que en el tercer trimestre de 2024 se registraron más de 152.000 transacciones de viviendas usadas, alcanzando un volumen récord de 170.000 operaciones por trimestre durante todo el año. Este nivel de actividad, junto con los registros de 2023, refleja una «elevada actividad en el mercado inmobiliario, comparable con la de 2006».
Sin embargo, la autora señala que, a pesar de este aumento, la proporción de viviendas objeto de compraventa se mantiene estable y sigue por debajo de los umbrales que indicarían un proceso especulativo, estimados en un 3% o 3,5% del stock anual.
Por otra parte, respecto al precio de la vivienda, el estudio señala que este ha crecido un 6% en 2024, con una revalorización real del 4,4%, y la previsión que comparten la gran mayoría de los panelistas es que continuará en una senda de crecimiento estable.
Esta tendencia ha mantenido el atractivo del mercado para inversores extranjeros, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades, donde la diferencia de precios con otros mercados europeos hace que las viviendas en España sean percibidas como «baratas».
El informe también analiza el contexto internacional, marcado por las «turbulencias» en otros países, como las burbujas de precios post-Covid en Europa, desajustes en el mercado residencial en China y tensiones en Estados Unidos.
CRECIMIENTO MODERADO DE LOS PRECIOS
Según la autora, España ha logrado mantenerse alejada de un proceso especulativo, con un crecimiento moderado de los precios y un mercado relativamente equilibrado en comparación con otras economías. Así, el análisis destaca que la evolución del sector en 2024 es más sostenible, comparada con la burbuja de 2006, debido a las restricciones al acceso a la financiación y a un sistema hipotecario más ajustado.
En esta línea, un gran número de panelistas coincide en que la mayor liquidez y actividad inmobiliaria explican el aumento de transacciones, sin que esto indique una burbuja especulativa. Por otro lado, a pesar de que el informe señala que se ha producido un incremento del 14,3% en el número de viviendas iniciadas, la autora sugiere que el ritmo de producción sigue siendo insuficiente para atender la creciente demanda, respecto a lo que los expertos coinciden en que la escasez de oferta persiste como el mayor reto estructural del mercado.
Aunque los costes de construcción se han estabilizado, reduciéndose por debajo de la inflación, el 80% de los panelistas internos expresan que esto no será suficiente para incentivar la construcción en 2025, citando la escasez de suelo urbanizable, las restricciones normativas y la falta de acceso a financiación como las principales barreras para el desarrollo de nuevos proyectos.
