Los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán a partir de la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, que entrará en vigor tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que está previsto que ocurra en los próximos días.
La nueva ley hipotecaria se aplicará a partir de entonces a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos. Con ella se transpone al ordenamiento jurídico español una directiva europea de 2014 que busca proteger al cliente bancario y establecer normas de transparencia y de conducta en la adquisición de inmuebles para uso residencial.
Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.
La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.