Un trabajo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), realizado por el profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona, Miguel Ángel López García, indica que limitar el precio de las viviendas en alquiler, lo que se conoce como controles de alquileres de primera generación, generaría efectos adversos en el mercado, entre ellos reducir la oferta de pisos disponibles para arrendar o empujar a los propietarios a poner el cartel de ‘Se vende’ en sus viviendas en lugar del de ‘Se alquila’.
De acuerdo con este informe, limitar el precio del alquiler podría provocar un exceso de demanda a la vez que desincentivaría la inversión en nuevas viviendas destinadas al arrendamiento. «Resulta difícil idear una política más eficaz para reducir, e incluso eliminar, la cantidad de vivienda privada de alquiler que el control de alquileres», se afirma en este trabajo.
A corto plazo, señala Fedea, los controles de alquileres proporcionan incentivos para reconvertir las viviendas en alquiler y dirigirlas al mercado en propiedad, mientras que, a largo plazo, elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener el precio y, por tanto, el beneficio, por debajo de los niveles de mercado.
Este efecto podría darse aun cuando se excluyera de los controles de precios a determinadas viviendas puestas en el mercado tras su instauración, debido a que los potenciales arrendadores «pueden muy bien pensar» que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus viviendas, señala Fedea.
«La inexistencia de un mercado de seguros en el que protegerse contra este tipo de contingencias se manifestará en primas al riesgo a añadir a las tasas de rendimiento a obtener de la inversión en viviendas de alquiler. A su vez, esto dará lugar a precios incrementados y reducciones adicionales en la cantidad de vivienda en alquiler», apunta.
Al mismo tiempo, Fedea señala que los controles de alquileres pueden reducir la movilidad de los ciudadanos y la propensión a aceptar trabajos en otras localizaciones no sujetas a control. «Un inquilino en una vivienda sujeta a control que es consciente de su escasez sabe que hay una importante cantidad de aspirantes a ocupar la suya, y que esa misma será su dificultad si la abandona», argumenta.
Fedea avisa además de que, con largas colas para acceder a viviendas controladas, «los propietarios pueden realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, la religión, los hábitos de vida e incluso la orientación sexual».