Banco Santander y Mapfre han informado este pasado lunes que iniciarán la comercialización de su hipoteca inversa el próximo 20 de noviembre, inicialmente solo en la ciudad de Madrid, pero con el objetivo de ofrecerla de manera gradual en el resto del país en los próximos meses.
En concreto, la comercialización empezará en 101 oficinas de Banco Santander y 127 oficinas de Mapfre. A comienzos de 2024, se extenderá al resto de Madrid, con el propósito de ampliarla al menos a las principales capitales de provincia más adelante.
Puesto que se trata de una prueba piloto, no se han establecido unos objetivos comerciales. Según Banco Santander y Mapfre, se ha observado un mayor interés por parte de los herederos que por parte de los propietarios.
La nueva hipoteca inversa se comercializará a través de Santander Mapfre Hipoteca Inversa ECF, sociedad constituida a partes iguales por Banco Santander y Mapfre. La aseguradora dispone para este fin de un equipo de ocho personas sin dedicación exclusiva, mientras que Banco Santander cuenta con cuatro profesionales, que si estarán dedicados únicamente al producto.
Tanto Banco Santander como Mapfre consideran que la hipoteca inversa no es un producto generalista. Está enfocado en mayores de 65 años, y en especial en clientes que tengan en torno a 75 u 80 años, como consecuencia de que las rentas se conceden según la esperanza de vida: a menor edad, se recibe una renta menor.
Por otra parte, la vivienda sobre la que se establezca la hipoteca inversa debe estar en propiedad, no tener cargas hipotecarias, y los propietarios deben ser residentes únicos. Asimismo, los herederos directos (hijos) deben estar totalmente informados del proceso.
Banco Santander y Mapfre han establecido además que las viviendas implicadas deben estar situadas en zonas de alta liquidez y limitada volatilidad, y tener un precio tasado de al menos 200.000 euros.
Mediante la hipoteca inversa, los clientes reciben un préstamo, que se va ingresando de forma fija cada mes. El contratante no devuelve nada en vida. Tras el fallecimiento, son los herederos los que devuelven el préstamo consumido y sus intereses.
A la hora de recibir la renta, existen dos modalidades: con y sin renta vitalicia. En la primera opción, el abono mensual de las cuotas se garantiza hasta el fallecimiento, puesto que, junto con la hipoteca, se contrata un producto de renta vitalicia de Mapfre Vida.
En el segundo caso, el cliente únicamente recibe los ingresos de la hipoteca inversa hasta el cumplimiento de su esperanza de vida. Si el cliente vive más tiempo que su esperanza de vida calculada, dejará de recibir abonos mensuales. Esta opción recorta la deuda sobre el inmueble, pero puede traer consigo problemas de liquidez para el cliente.
La nueva hipoteca inversa tiene un tipo de interés fijo del 5,99%. No tiene comisión de apertura, y los costes serán de menos de 600 euros. Estos costes están constituidos por la tasación de la vivienda y la necesidad de contar con un asesoramiento independiente.
Según las estimaciones de Banco Santander y Mapfre, un cliente de 80 años con una vivienda en propiedad de 450.000 euros y una esperanza de vida de 94 años, obtendrá una renta mensual de 980 euros. Si fallece justo al terminar su esperanza de vida, la deuda generada, contando con los intereses, sería del 50% del valor sin renta vitalicia, y del 70% con ella.
Banco Santander y Mapfre empezarán la comercialización del nuevo producto informando a los clientes interesados y verificando que cumplen los requisitos. Si es así, tendrán que contar con el asesoramiento de un profesional independiente no vinculado con la entidad ni con la aseguradora, en cumplimiento de la normativa vigente.
El asesoramiento independiente es totalmente obligatorio, y en el proceso de asesoramiento tendrán que estar presentes los herederos directos para poder formalizarse la operación.
Los dos asesores registrados por Banco Santander y Mapfre son actualmente Afi Seniors y el bufete Exequator. Sin embargo, se puede aceptar cualquier asesor a propuesta del cliente que cumpla con los requisitos necesarios.
En el momento del fallecimiento de los titulares de la hipoteca, los herederos dispondrán de un plazo de nueve meses, en los que no pagarán intereses, para decidir qué hacer con la carga hipotecaria. En este sentido, pueden vender la vivienda y quedarse con el importe restante tras el pago de la deuda, o quedarse con la vivienda cancelando el préstamo, o renunciar directamente a la herencia, con lo que el inmueble iría automáticamente a un proceso de ejecución judicial.